Slider

CorporatieGids Magazine sprak erover met Joost Versteeg, directeur MainPlus.

Zeven jaar geleden startte MainPlus met het ontzorgen van dagelijks onderhoud van woningcorporaties. Uitbesteden van onderhoud is sindsdien niet langer ‘vloeken in de kerk’. Welke veranderingen heeft de onderhoudssector doorgemaakt?

Wat is volgens jou de essentie van onderhoud bij woningcorporaties?

De essentie is naar ons idee: hoge bewonerstevredenheid en kwalitatief goed onderhoud tegen de laagste kosten. Bij voorkeur in de vorm van prestatiegaranties die je samen met de markt afspreekt. Een reparatieverzoek is een unieke kans om als corporatie je visitekaartje af te geven. Door scherp aan de wind te zeilen wordt er direct een bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid van wonen. Een cruciale competentie die corporaties in dit kader moeten bezitten is professioneel opdrachtgeverschap. Het is niet voor niets dat Aedes hier veel aandacht voor vraagt. In de praktijk komen wij nog veel corporaties tegen waar op dat vlak veel te verbeteren is.

Wat is er de afgelopen zeven jaar in de sector veranderd?

Je ziet ten opzichte van een aantal jaren geleden dat corporaties niet meer om een positieve business case voor het verbeteren van het onderhoudsproces heen kunnen. Het transparant beschikbaar hebben van de resultaten in de sector en van de individuele corporaties via de Aedes-benchmark zorgt ervoor dat corporaties nog meer op zoek gaan naar verbeteringen. Je merkt dat kleinere en middelgrote corporaties vaak worstelen met opgaves met betrekking tot continuïteit in hun reparatieonderhoud in relatie tot de schaalgrootte om efficiëntie te realiseren. Daarnaast is er een duidelijk besef in de markt ontstaan: kunnen wij voldoende aandacht geven aan bijvoorbeeld reparatieonderhoud? Als het antwoord nee is, dan wordt het onderhoud uitbesteed. Dat was een aantal jaren geleden ondenkbaar omdat men dan nog het argument kon gebruiken dat een eigen onderhoudsdienst van onschatbare waarde was.

Is dit een goede trend?

Uitbesteden of het hebben van een eigen onderhoudsafdeling is geen doel op zich. Centraal staat de vraag welke resultaten worden bereikt met uitbesteden versus een eigen onderhoudsafdeling. Dat begint met maximale aandacht. Zolang de onderhoudsafdeling bij corporaties voldoende aandacht krijgt en er maximale focus is om de hoeveelheid werk die het reparatie- en mutatieonderhoud met zich meebrengt goed af te handelen, is er een belangrijke basis om goede resultaten te bereiken. De ervaring leert echter dat de onderhoudsafdeling zeker bij kleinschaliger onderhoud niet altijd de aandacht krijgt die het verdient. Het advies is in deze casus om niet te opteren voor een ‘halfzwangere’ oplossing: het is of alles of niets.

In welk onderhoudsproces valt de meeste winst te boeken?

In algemene zin zie je dat samenwerkingsvormen als ketensamenwerking en LEAN-principes bijdragen aan het optimaliseren van de hele keten, ongeacht het type onderhoud. Vanwege de hoeveelheid handelingen en het feit dat het reparatie- en mutatieonderhoud vraaggestuurd is, is het de opgave en uitdaging van corporaties om grip te houden op dit proces. Dat blijft een lastig vraagstuk als je hierin niet bent gespecialiseerd. Achter de voordeur komen, weten hoe je je als visitekaartje van een corporatie moet gedragen en het herkennen van sociale misstanden én hierop acteren is een vak apart. In zowel (faal)kostenreductie, bewonerstevredenheid en het verhogen van de kwaliteit zijn hierin nog grotere stappen te zetten. Voor het mutatieonderhoud geldt bovendien dat er voor een corporatie een belangrijke parameter als leegstand in het geding is. Hoe kun je de werkzaamheden zo uitvoeren dat je aansluitend kunt verhuren en wat verwacht je daarom in dit traject van je ketenpartners? Los van het belangrijkste component: de eerste indruk die je als corporatie bij je klanten achterlaat.

Wat is jullie strategie en propositie in de sector?

MainPlus is uniek omdat wij geen vaklieden in dienst hebben. Dat betekent dat wij geen omzetbelang hebben in de uitvoering en onafhankelijk van de onderhoudspartners kunnen passen op de portemonnee en de kwaliteit in de uitvoering van de corporatie. Bovendien kunnen wij samen¬werken met de lokale onderhoudspartners die door de corporatie worden aangewezen. Via onze prestatiegarantie op het gebied van bewonerstevredenheid, kwaliteit in de uitvoering en kostenbesparing garanderen wij de beste prijs-kwaliteit verhouding met gebruik van lokale kennis. Daarbij is MainPlus middels het kwantitatief in kaart brengen van de onderhoudskosten van meer dan 500.000 corporatiewoningen in staat om heel nauwkeurig te voorspellen hoe het onderhoud zich financieel ‘gedraagt’. En blijkt het onvoorspelbare karakter van niet-planmatig onderhoud ineens prima voorspelbaar. En dat maakt het afkopen ervan voor een vaste prijs met alle voordelen van dien mogelijk.

Wat is de rol van ICT in het onderhoudsproces?

Een corporatie wordt hoe langer hoe meer gedreven door IT. Dit geldt ook voor de andere ketenpartners. Cruciaal hierbij is dat de bewoner en alle ketenpartners real time inzicht hebben in de informatie. Direct inzicht in de actuele stand van een reparatieverzoek, een heldere rapportage over de resultaten in het proces en regie op het totale proces zijn noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de eisen die de bewoner en finance & control stelt. Afspraak is afspraak en in één keer goed is cruciaal voor de klantbeleving. ICT is hierin randvoorwaardelijk.

Welke toekomstige ontwikkelingen zien jullie in het onderhoudsproces?

Er komt een norm die door Aedes wordt opgelegd voor de resultaten die corporaties in het onderhoudsproces moeten realiseren: kosten per woning per jaar, minimale bewonerstevredenheid en kwaliteit in de uitvoering. Daarnaast gaat de norm voor bedrijfskosten gelden, die komt onder andere tot uiting in het aantal fte per honderd woningen die een corporatie in dienst mag hebben. In dat kader zoeken corporaties naar partijen die prestatiegaranties bieden en die in staat zijn om onafhankelijk en namens de corporatie de dienstverlening te regisseren. De kwaliteit van opdracht-geverschap wordt steeds belangrijker. Vanwege onze specialisatie, het feit dat wij niet omzetgedreven zijn, de ervaring die wij hebben opgedaan en de kengetallen die wij hebben verzameld over dit proces zijn wij in staat om corporaties te helpen de normen te realiseren.

 

Uitbesteden ondehoud Joost  Versteeg CGM